关于改革开放30年来中国房地产政策的变化的文献综述
摘要:住房是人类最基本的需求之一，“居者有其屋”是中华民族上千年的梦想。近年来，随着我国住房制度改革和住宅建设的迅速发展，住房的矛盾却日益突出。那么了解它的历史、现状及发展趋势当然就是非常必要的。为了解其矛盾产生的原因及可能的发展变化，分析宏观调控的政策走向，有必要反思我国住房制度改革政策及其实施的轨迹。本文综合了近十年来社会各界有识人士对中国房地产业的看法，并简要评价，从它的发展历史、现阶段存在的问题及解决方法三方面来加以说明。
（一）回首过往房地产政策
改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期（《发展和改革蓝皮书》）。中国房地产市场的发展壮大，主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。
总的来说，主要分为五个时期：
一、初步形成时期（1978~1991年）
1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
二、房地产过热时期（1992~1993年）
1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
三、市场调整时期（1994~1997年）
1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
四、培育新的经济增长点时期（1998~2002年）
从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃（《中国：经济起飞时期的房地产业》）。
五、宏观调控时期（2003至今）
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007
年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。
奥运会的到来，以及中国经济飞速上升的阶段，中国房地产事业不断升温，政府不断出台政策进行调控。各个方面都有，城镇土地使用税、土地增值税、物权法、央行第一二三四五次加息、廉租房、经济适用房与提高房贷首付……各方各面，政府对房地产进行了新一轮的房地产调控（《利率上调对房价的影响研究》）。
然而，仍有部分省市房价继续上涨，影响了投资环境的改善和市民购房的热情，这就促使国家势必出台进一步的规范和指导我国房地产发展的政策和措施，使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际，真正我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去（《我国2006 年房地产发展现状和未来房地产发展趋势研究》）。
（二）房地产制度改革和市场发展存在的问题
就如上述所言，中国房地产政策一直在改善，不过在改善的过程中，还是不够全面。住房制度改革、土地使用制度改革和房地产市场发展中，也存在一些问题。
一、 第一，住房依然短缺，表现为房价收入比过高。根据2010年联合国人居署、国家住房建设部和上海市共同发布的《中国城市状况报告2010-2011》，2008年中国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。然而，根据我们调查，目前城镇居民自有产权房拥有率仅为46.43%。房价收入比是衡量房价的重要指标，国际上认为适宜的房价收入比为6～8。中国社会科学院发布的2011年《经济蓝皮书》报告，2010年全国城镇居民的房价收入比是8.76，农民工家庭为10.06。但根据我们的调查数据推算，中国城镇的房价收入比为12.07。
这说明我国的房价显然过高。
二、 对房地产市场特点考虑不够，由于房地产的不可移动性，房地产市场是地区性市场。加上中国幅员辽阔，地区之间的经济发展水平、房地产市场发育程度、干部素质、老百姓思想觉悟等差异很大。但某些房地产市场调控政策措施对各地情况和房地产市场发展阶段考虑不够，缺乏区别对待、分类指导，往往采取“一刀切”。
三、 房地产财富和收入上的差距未受重视。房地产是一种价值很大的财产。过去人们占用的房地产的面积、位置、新旧等差异较大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都较少考虑缩小这种差距。通过改革，房地产价值显化并可以通过转让、租赁等取得收益后，扩大了人们之间的财富和收入差距。因此，对于过去至今许多无房、缺房的人来说，住房补贴就像画饼充饥。
（三）对于上述相关问题的建议
一、建立科学合理的住房供应体系
要坚持住房市场化的基本方向，同时考虑住房是生活必需品但价值大、总有一部分家庭租买不起的情况，对过去与住房供应体系相关的各类住房及其政策进行一次大梳理，科学划分住房类别和不同收入家庭，在此基础上建立科学、合理、清晰、适应较长远需要、相对稳定的住房供应体系（《房地产基本制度与政策》）。
二、加强和改进土地用途管制
首先确定科学、合理的土地使用性质等，特别是要把用途严格管住。另外，现行土地
管理方式还存在相当程度的局限性，没有使市场的作用充分发挥。因此，要认识到政府在土地合理利用方面的力量是有限的，要进行土地使用和管理制度的创新，核心是把用途管住，做好规划，在严格的用途管制下充分发挥市场的作用，通过补交收益、税收等方式来调节土地增值收益，而不是采取剥夺土地使用者权利的做法（《房地产市场几个重大理论问题反思》）。
三、防止房地产市场出现大起大落
现今房地产市场规模之大，使得其异常起落，足以影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。因此，促使房地产市场平稳发展，防止出现大起大落，将是房地产市场调控的永恒主题。价格的变化是核心，根据房地产保值增值特性，房地产价格的理想变化是小幅度逐渐上升。但在实际中不可能这么理想，因为既然是市场，就会有波动。出现一定幅度的波动是很正常的，首先不必大惊小怪，要有效发挥市场的自调节作用，政府的干预主要是避免房地产价格出现泡沫或者发生大跌。因此，政府应把工作的重点放在体制、机制的设计和建设上，少在操作层面过多地干预市场（ 《为扩大内需促进经济平稳较快发展做好主动服务和规范管理工作的决定》）。政策要具有连贯性，逐步做到相对稳定，适度微调，这样才有利于市场平稳运行特别是下一时期市场的平稳运行，政府也不会那么“忙碌”。
在房地产市场秩序方面，无疑需要整顿和规范。要大力发展和规范包括房地产咨询、估价、经纪在内的房地产中介服务业。要对房地产交易资金进行监管，保障交易资金安全。要充分发挥行业组织的自律管理作用。要加快实施不动产统一登记，建立归属清晰、保护严格、查询方便、流转顺畅的房地产产权制度。
另外，要大力培育和发展住房租赁市场。住房租赁市场是相对平稳的，并能对住房买卖市场起着“泄洪”作用。市场经济发达国家和地区的住房私有率一般在50%至70%之间，
住房租赁市场活跃，许多人是通过承租解决住房问题的。要鼓励租赁需求，引导居民通过承租解决住房问题（ 《为扩大内需促进经济平稳较快发展做好主动服务和规范管理工作的决定》）。
参考文献
1. 邹东涛.《发展和改革蓝皮书》[R]. 欧阳日辉社会科学文献出版社,2010
2. 刘玉录.《中国：经济起飞时期的房地产业 》.《住宅与房地产》，l995年第5期
3. 陈亮.《利率上调对房价的影响研究》2007-04
4. 肖元真，胡俍，曹庆伟. 《我国2006 年房地产发展现状和未来房地产发展趋势研究》[R].2007
5. 国际欧亚科学院中国科学中心、中国市长协会. 《中国城市状况报告2010-2011》[R]
6. 中国社会科学院. 《经济蓝皮书》，2011
7. 执业资格考试命题研究中心.《房地产基本制度与政策》[M]. 江苏人民出版社
8. 易宪容．《房地产市场几个重大理论问题反思[J]》．2006(12)
9. 深圳市国土资源和房产管理局. 《为扩大内需促进经济平稳较快发展做好主动服务和规范管理工作的决定》[Z]，2013
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