物业管理基本知识培训提要：物业的分类：①居住物业。②商业物业。③工业物业。④其它用途物业（如：火车站等）。物业管理的原则：”以区养区、收支平衡、略有节余
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物业管理基本知识培训
第一节物业和物业管理
1、物业：指有价的土地及其之上的建筑物，主要有：商业大厦、写字楼、住宅小区、厂房仓库等。
2、物业管理：是指由专门的物业管理经营机构和人员接受物业所有人的委托，根据国家有关法律，依照合同契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术为附属配套设施、场地及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、经济、便捷的综合性服务。
中国的物业管理是伴随着市场经济及房地产综合开发、住房商品化的发展的产生和发展的，中国物业管理的探索与尝试始于80年代初期。
①.物业管理的管理对象是物业。
②.物业管理的服务对象是人。
③.物业管理的属性是经营，视物业为一种特殊商品，物业管理所提供的是有偿的、无形的商品--劳务。
3、物业的分类：
①居住物业。
②商业物业。
③工业物业。
④其它用途物业（如：火车站等）。
4、物业管理的原则：”以区养区、收支平衡、略有节余。”
5、物业管理的性质：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。
①.”物业管理”不同于工业和农业，它不直接生产有形的物质产品。
②.”物业管理”从起源上看是房地产开发区经营管理领域的延伸，是以其专业性化、现代化、规范化的管理提供给住户。
③.”物业管理”可以使物业保值、增值、能节约社会财富，是集管理、服务、经营于一体，并寓管理、经营于服务之中。
”物业管理”是社会化、专业化、市场化、规范化的管理。
6、物业管理的目的：
①使建筑物的外观更具吸引力；
②提高建筑物的声望和地位；
③更高的租售率；
④更多的商家开业；
⑤使物业保值、增值。
7、物业管理的作用：
通过管理，定期保养和维修建筑物，使之处于完美的工作状态，保证建筑物的结构与外观不因失修而残破，建筑物内部的给排水系统、电源系统、空调系统都要运行良好，为居民提供一个安定、舒适的文明环境。
8、物业管理的特点：社会化、专业化、企业化、规范化经营管理型。
9、物业管理公司的管理范围：
①房屋的使用、维护、养护。
②消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化、沟、渠、池井、道路、停车场等公用设施的使用、维护、养护和管理。
③清洁卫生。
④车辆行驶与停泊。
⑤公共秩序。
⑥物业管理行业主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
10、物业管理费所包含的内容：
①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
③绿化管理费；
④清洁卫生费；
⑤保安费；
⑥办公费；
⑦物业管理单位固定资产折旧费；
⑧法定税费。
11、物业管理的准则：1）权力界定的准则。
2）业主至上的准则。
3）管理统一的准则。
4）经济合理的准则。
5）责权明确的准则。
6）超前管理的准则。
7）专业化服务的准则。
8）公平竞争的准则。
12、《广东省物业管理条例》于1998年10月1日起施行。
第二节物业管理的基本内容与业务范围
物业管理包括一系列丰富的内容，既有前期的介入，又有后期的具体业务的管理。物业管理的目标是创造和谐的人居环境和办公环境，并使物业充分发挥使用效应和保值增值。行业管理的具体运作，必须按照合理化的流程来进行。
（一）物业管理的基本内容
1、物业管理的超前介入，又称物业管理的前期介入。即在物业项目规划设计甚至在项目选址阶段就介入，了解情况，提出
物业管理基本知识培训提要：物业的分类：①居住物业。②商业物业。③工业物业。④其它用途物业（如：火车站等）。物业管理的原则：”以区养区、收支平衡、略有节余
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建议，帮助发展商在设计和施工五一节上严格把关。减少物业因”先天不足”而为日后的管理带来的麻烦和费用的增加，为物业投入使用创造良好条件。
2、组建物业管理公司。在项目进行过程中就着手组建物业管理公司，以便在项目建成和交付使用时，能及时接收和进行全面管理，比较快地进入角色，更好地协调与业主及发展商的各种关系。
3、物业管理人员培训。这是物业公司工作质量和服务水平的保证。培训的基本内容包括四个方面：
（1）物业管理概念和本企业经营理念的培训；
（2）职业道德方面的培训
（3）企业规章制度和相关法律法规知识；
（4）专业服务技能计较的培训。
（培训的方式应分层次进行，并注意讲授与现场观摩相结合，其中现场观摩的内容≥40％。）
4、制定物业管理规章制度和物业管理公约。这是实施和规范物业管理行为重要条件。规章制度和物业管理公约的内容，应包括物业管理公司的岗位职责及业主（使用人）的权益、义务、责任等。
5、物业的验收与接管。即按照有关部门颁布的工程验收技术规范和质量标准，对已建成的物业进行全面的验收，妥善地处理施工中遗留的各种问题，将隐患消除在业主（使用人）进驻之前。也有利于日后物业的使用和保养。
6、迎接住户入住。包括做好各项准备工作，对小区或楼宇进行全面的清洁、整治，提供卫生、安全的居住和办公环境。并准备好各项入住应理的手续，为业主（使用人）提供多种便利。
7、建立物业管理档案。包括业主（使用人）的基本资料、物业构成资料及周围环境资料、设备图纸说明等资料。
8、为业主（使用人）提供优质管理和服务。
（二）物业管理的业务范围
１、物业管理的基本业务：包括房屋建筑物管理，机电设备、给水排水及公用设施的管理，使之处于良好的状态，能充分发挥其功能和效用。这些业务是靠维护保养和计划修
理等制度来加以保证的。
２、物业管理的专项业务：包括大楼和小区内电梯、交通和车辆管理，消防管理，安全管理，园林绿化管理，清洁管理等，还包括定期收取各项费用及专项基金管理。
３、物业管理的特色业务：主要是将物业管理与社区服务和管理相结合的服务，包括特约服务和便民服务。前着如提供房屋代管、家务服务、市内清洁、加点维修、代缴各种费用、代订报刊、代聘保姆和家庭护理等；后着如教育（幼儿园、托儿所）、卫生保健（诊疗所、保健站）、文化娱乐（俱乐部、健身房、活动室、阅览室等）、商业网点（商场、副食店、邮政所、储蓄所）等。
４、物业管理的多种经营项目。包括投资咨询、代理经租、住房交换、房屋的装饰装修、设备安装、建材经营等。通过多种经营项目，满足业主（使用人）的多种需求，弥补物业管理费用的不足，减少业主（使用人）的费用负担，使物业公司进入一种良性循环的状态。
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