居住小区物业最简单的物业费测算方法

居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： X=￡Xi(i=1，2，3，……10)

x——代表求得的物业服务费标准(元／月•平方米或元／年•平方米)： Xi——代表各分项收费标准(元，月•平方米或元／年•平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。

由于各住宅小区的物业类型(普通型、经济型、公寓、别墅等)不尽相同，具体测算一个特定物业项目的服务标准时，．所列出的费用项目，应考虑物业的具体类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项，也不要重复测算，把所有发生的合理费用项目尽可能计算在内，从而确定物业服务成本或者物业服务支出。为了便于实际工作中的测算，一般把管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行j维护费用：物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用：物业管理公共区域安保、消防和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用按类别分别测算，最后进行求和，得出物业服务费的标准。

1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费xlX．=∑F-／S(izl，2，3，4)(元／月-平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：

F1——基本工资(元，月)，各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。

F2——按规定提取的福利费(元，月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。F4——服装费(元／月)。S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用X2X：=∑Ft／s(i=1，2，3，4，5，6)(元／月•平方米) 其中：

F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费=(wl×Tl+w2×T2…+W。xT。)×30×Pt，共用设施维修养护。Wl：表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦•小时)；Tl：表示每日开启时间(小时)；30-每月测算的天数；P。：表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算。

F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率t．--／包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费=WX24XIX30XPe(元，月)。I：使用系数=平均每天开启时间／24：②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费=WX24XlX30xPe(元／月)：③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=WX24XIX30XP。(元／月)；④维修费(元，月)。

F3——配供电系统设备维修费、检测费(元，月)。F4——共用建筑、道路维修费(元，月)。 一、用以下方式进行计算：

物业服务费标准的测算公式：X=∑Xi（i=1，2，3，……10） X—代表取得的服务费标准（元/月·平方米或元/年·平方米） Xi—代表各分项收费标准（元/月·平方米或元/年·平方米） ∑---代表对所有费用项目算术相加之和

1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费X1 X1=∑Fi/S（i=1，2，3，4）（元/月·平方米）

F1—基本工资（元/月），各类管理服务人员的基本工资标准，根据企业性质，参考当地工资水平确定。 F2—按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育基金社会保险、住房公积金等。 F3—加班费（元/月） F4—服务费（元/月）

S—表示可分摊费用的建筑面积之和（单位：平方米） 2．物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用X2： X2=∑Fi/S（i=1，2，3，4，5，6）（元/月·平方米） F1—公用照明系统的电费和维修费 F2—给排水设施的费用（电费和维修费） F3—配供电系统设备维修费、检测费 F4—共用建筑，道路维修费

F5—电梯费用的核算（电费、维修费、年检费、不可预见费用按5﹪）

F6—不可预见费用（按上述费用总合的5﹪--10﹪计算），考虑不可预见费用的原因是物价上涨，银行利率调整等因素，不可预见费应单独设帐，严格控制其去出。

3．物业管理公共区域清洁卫生费用X3

X3=∑Fi/S（i=1，2，3，4，5，6）（元/月·平方米） F1—人工费

F2—清洁机械、材料费，按价值和使用年限折算出每月的价值 F3—垃圾桶购置费 F4—化粪池清理费 F5—垃圾清理费 F6—水池清理费

4．物业管理公共区域绿化养护费用X4 X4=∑Fi/S（i=1，2，3，4，5）（元/月·平方米） F1—人工费 F2—绿化工具费

F3—化肥除草剂等材料费 F4—绿化用水费 F5—园林景观再造费

5．物业管理公司公共区域秩序维护费用X5 X5=∑Fi/S（i=1，2，3，4，5）（元/月·平方米） F1—人工费

F2—保卫系统设备电费 F3—维修费

F4—日常保卫器材费，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等 F5—保安用房及保安人员的住房租金费 6．行政办公费用X6

X6=∑Fi/S（i=1，2，3，4，5，6）（元/月·平方米） F1—通讯费 F2—文具办公用品费 F3—车辆使用费 F4—节日装饰费

F5—公共关系费以及宣传广告费 F6—其他费用

7．物业管理企业固定资折旧费X7

该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提

取的折旧费，包括交通工具、通迅设备、办公设备、工具维修设备等，按实际拥有的上述各项固定资产总额以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。

8．物业共用部位，共用设施设备以及公众责任保险费用X8 X8=（投保总金额×保险费率）/保险受惠物业的总面积 9．利润或管理酬金X9 管理酬金=管理费×行业利润率 10．法定税率X10

⑴按营业额业缴纳营业税，税率为5﹪ ⑵城市建设维护税，按营业税的7﹪计算 ⑶教育费附加，按营业税税额的3﹪计算 合计总营业额的5.5﹪

另：供暖制冷费用的测算（含供暖、制冷相关设备的电费、维修费、检测费） 单独收费项目：供暖费、制冷费、避雷检测费用